“存量房贷统一利率”是近年来购房者关注的热点话题。许多早期高位上车（如2021年前后以5%-6%利率购房）的业主，常疑惑：“国家是否会出台政策，让所有存量房贷利率‘一刀切’降到当前水平？”本文结合政策文件、市场现状及银行实操规则，为你梳理“存量房贷利率调整”的核心逻辑，解答“是否统一”“如何调整”“谁能受益”等关键问题。

一、核心结论：存量房贷利率“不会统一”，但高利率存量房贷可通过市场化方式“差异化下调”

存量房贷指已发放但未结清的个人住房贷款，其利率由“LPR（贷款市场报价利率）+加点”构成（如“LPR+50BP”）。由于不同贷款人签约时间、银行政策、首套/二套认定不同，存量房贷利率差异极大（2021年前后部分房贷利率高达5.88%，2023年后新贷利率低至3.5%）。

政策明确“不搞一刀切”：2023年8月央行、银保监会发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》）强调，“按照市场化、法治化原则，引导商业银行稳妥有序调整存量首套住房贷款利率”，核心是“因城施策、因户施策”，而非“统一利率”。

二、存量房贷利率为何无法“统一”？三大现实约束

1. 原合同利率差异大，“统一”违背契约精神

存量房贷利率由“LPR+固定加点”构成，加点数值在合同签订后终身不变（除非合同另有约定）。例如：

2021年1月签约的房贷：当时5年期LPR为4.65%，若合同约定“LPR+100BP”，则执行利率为5.65%；

2023年1月签约的房贷：5年期LPR降至4.2%，若合同约定“LPR+0BP”，则执行利率为4.2%。

若强制统一利率，相当于推翻原合同约定，既不符合《民法典》“合同自由”原则，也会引发银行与借款人的法律纠纷。

2. 银行经营压力限制“统一下调”空间

截至2024年6月，我国存量房贷规模约38万亿元，若所有存量房贷利率统一降至当前新贷水平（约3.8%），以平均降幅0.8%计算，银行业每年需让利约3000亿元（38万亿×0.8%）。这对银行净息差（2024年一季度商业银行净息差已降至1.7%的历史低位）构成巨大压力，可能影响银行支持实体经济的能力。

3. 房地产调控需“因城施策”，避免“一刀切”

不同城市房地产市场供需差异显著：

一线/强二线城市（如北京、上海）：房价韧性较强，若存量房贷利率大幅下调，可能刺激投机性购房；

弱二线/三四线城市：楼市库存高企，适当降低存量房贷利率可缓解居民还款压力，但需避免“过度刺激”。

因此，政策明确“由银行与借款人协商确定调整幅度”，地方政府可根据本地情况出台细则（如部分城市要求“调整后利率不低于原贷款发放时当地下限”）。

三、存量房贷利率如何调整？当前主流操作方式

1. 方式一：直接协商下调“加点”（主流模式）

根据《通知》，对于首套存量房贷，借款人可与银行协商，将原利率中“高于LPR的部分”（即“加点”）下调。例如：

原利率：LPR（4.2%）+100BP=5.2%；

调整后：LPR（4.2%）+0BP=4.2%（若当地允许“加点降至0”）；

实际降幅：100BP（1%），月供减少约600元（以100万贷款30年等额本息计算）。

操作条件：

仅限“首套存量房贷”（需符合原贷款时的首套认定标准）；

银行需“自主协商”，无强制下调义务（但2023年多数银行已推出“应调尽调”政策）；

调整后利率不得低于原贷款发放时当地首套房贷利率政策下限（如某城市2021年首套利率下限为LPR+20BP，则调整后利率最低为LPR+20BP）。

2. 方式二：置换贷款（“转按揭”）

若原银行拒绝下调利率，借款人可向其他银行申请“新贷款置换旧贷款”（即“转按揭”）。新贷款以当前LPR为基准定价，利率更低。例如：

原贷款：利率5.88%（LPR+163BP）；

新贷款：利率3.8%（LPR-40BP）；

置换后：月供减少约400元，总利息节省约14万元（100万贷款30年）。

限制条件：

需原贷款银行同意“提前还款”（部分银行收取1%-3%违约金）；

新贷款银行需审批通过（需满足征信、收入等要求）；

目前仅部分银行支持跨行转按揭（2024年部分城商行试点）。

3. 方式三：“商转公”（商业贷款转公积金贷款）

若借款人缴纳了住房公积金，可将商业贷款转为公积金贷款（利率3.1%），进一步降低利息成本。例如：

原商业贷款：利率4.0%（LPR+0BP）；

转公积金贷款：利率3.1%；

月供减少约350元，总利息节省约12.6万元（100万贷款30年）。

限制条件：

公积金贷款额度有限（多数城市个人最高可贷50-80万）；

需满足公积金缴存年限（如连续缴存6个月以上）；

部分城市限制“商转公”次数或要求“无未结清公积金贷款”。

四、谁能受益？哪些存量房贷可调整？

1. 首套存量房贷：重点支持对象

政策明确“优先支持首套存量房贷利率下调”。根据央行数据，2023年全国首套存量房贷占比约70%，其中2021年前后签约的高利率首套房贷（利率5%-6%）是主要受益群体。

2. 符合“原首套认定”的二套存量房贷

部分城市实行“认房不认贷”（如2023年9月后），若借款人原贷款时被认定为“二套”（因家庭有房），但实际住房套数符合“首套”标准（如离婚后无房），可申请重新认定为首套，从而享受利率下调。

3. 特殊群体：困难家庭、多孩家庭

部分地区对“低保家庭”“多子女家庭”等特殊群体推出额外优惠，例如：

重庆：多子女家庭存量房贷利率可额外下调0.2%；

南京：困难家庭可申请“最长6个月”还款宽限期。

五、常见误区：“存量房贷统一利率”的真相

误区1：“所有存量房贷都会降”

真相：仅首套存量房贷（或符合首套认定的二套）可协商调整，二套存量房贷（无首套资格）利率仍按原合同执行（普遍高于首套）。

误区2：“银行必须无条件下调”

真相：银行与借款人需“协商一致”，部分银行可能因利润压力设置隐性门槛（如要求“存款达标”“购买理财”），但2023年监管已明确“不得变相拒绝合理调整需求”。

误区3：“调整后利率立刻生效”

真相：存量房贷利率调整通常从“下一个重定价日”开始（如原合同约定每年1月1日重定价），或协商确定具体生效日期，不会立即执行。

总结：存量房贷利率“差异化调整”是大势所趋

存量房贷利率不会“统一降低”，但高利率首套存量房贷可通过“协商下调加点”“转按揭”“商转公”等方式显著降低成本。对于购房者而言，关键是主动联系贷款银行，了解具体调整政策（如是否需要申请、生效时间、所需材料），并关注地方政府出台的补充细则（如额外补贴）。

一句话建议：存量房贷利率不“一刀切”，首套高利率可协商——主动联系银行，抓住政策窗口期，省出一杯咖啡钱！